2022년 하자심사 분쟁조정 사례집

2022년 하자심사 분쟁조정 사례집

• 발행 : 2022. 11.
• 형식 : pdf 71 page
• 제작 : 국토교통부 하자심사분쟁조정위원회
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• 주요 내용

「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준」
제3조(적용대상) 이 기준을 적용하는 건축물은 다음 각 호와 같다. 이 경우 제1호 및 제2호의 경우에는 「주택법」제2조제14호에 따른 복리시설 중 일반인에게 분양된 복리시설을 제외한다.
1. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택(사용검사 후 증축ㆍ개축ㆍ대수선 또는 리모델링 행위를 한 공동주택을 포함한다) 및 단독주택
2. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 다음의 건축물
가. 공동주택
나. 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물 중 주택부분
3. 그 밖에 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 건축물 중 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조 및 제1조의2에 따른 집합건물
제4조(설계도서 적용기준) ① 건축물 또는 시설물의 하자 여부는 사용검사를 받은 설계도서를 기준으로 판정한다.
② 제1항에도 불구하고 내장재료 및 외장재료 등 마감자재의 품질은 입주자 모집공고 및 주택 공급계약 체결 당시의 기준으로 하자 여부를 판정한다. 다만, 사업주체가 내장재료 및 외장재료의 변경사항을 명시하여 해당 사업계획승인권자(감리자지정권자를 포함한다)로부터 변경승인을 받았거나, 입주예정자의 동의나 이를 사전에 고지하고 입주예정자가 이의를 제기하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 「주택법」제15조에 따른 사업계획승인 또는 「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받은 설계도서대로 시공하기로 입주자에게 광고한 경우, 분양안내서 등을 제공한 경우 또는 특별히 약정한 경우에는 그에 따른다.
제5조(적용순위) ① 하자심사, 분쟁조정 또는 분쟁재정을 할 때에 설계도서 등에 내용이 없거나 내용이 서로 일치하지 아니하는 경우에는 다음 각 호의 순서에 따라 하자 여부를 판정한다.
1. 주택공급계약서
2. 견본주택
3. 계약자 배포용 분양책자(Catalog)
4. 특별(공사)시방서
5. 설계도면
6. 일반시방서ㆍ표준시방서
7. 수량산출내역서, 구조 및 설비 등의 계산서
② 제1항제5호에 따른 설계도면의 평면도ㆍ입면도ㆍ단면도ㆍ구조도ㆍ상세도 및 재료마감표 등의 도면 간에 서로 일치하지 아니할 때에는 규격ㆍ재료 등을 상세하게 또는 명확하게 기재한 도면을 적용한다.
③ 설계도서 등에 명기된 제품 및 자재에 비하여 상향 시공된 시설에 하자가 발생하여 교체하거나 보수하는 경우에는 그 상향 시공된 제품을 기준으로 하자 여부를 판정한다. 다만, 조경공사의 경우에는 설계도서에 명기된 조경수의 수종 및 규격을 기준으로 한다.

 

판례 (지능형 홈네트워크 설비 관련)

하자판정처분 취소청구의 소
항소심판결 : 서울행정법원 2021. 4. 21. 선고 제2020누42271 판결
(제1심판결 : 서울행정법원 2020. 4. 23. 선고 2019구합76283 판결)

 

주 문
1. 원고의 항소를 모두 기각한다.
2. 항소비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지
제1심판결을 취소한다. 주위적으로, 피고가 2019. 1. 30. 원고에게 한 하자판정처분을 취소한다. 예비적으로, 피고가 2019. 5. 30. 원고에게 한 하자판정처분을 취소한다.

 

이유
1. 처분의 경위
(생략)
2.근거 및 관계 법령
(생략)
3. 이 사건 소의 적법여부에 관한 판단
(생략)
4. 주위적 청구에 대한 판단
가. 피고의 제소기간 도과 항변에 관한 판단
(생략)
나. 이 사건 판정의 적법 여부
1) 원고의 주장
이 사건 아파트의 사용검사 도면이나 분양계약서에는 월패드 시공 시 반드시 예비전원장치까지 설치해야 한다는 내용이 없다. 원고가 입주자들의 편의를 위하여 일부 네트워크 기능만을 탑재하여 설치한 월패드는 법령에서 말하는 ‘지능형 홈네트워크 설비’에도 해당하지 않는다. 따라서 예비 전원장치의 미설치를 월패드 관련 하자라고 볼 수 없다. 이를 하자라고 본 이 사건 판정은 위법하다.

2) 판단
건축물의 하자라고 함은 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것을 말하는 것으로 하자여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계도대로 건축되었는지 여부, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단되어야 한다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결 참조).
앞서 든 증거, 을 제2호증의 기재, 변론 전체의 취지에 의하여 인정하거나 알수 있는 아래와 같은 사실 또는 사정을 종합하여 보면, 이 사건 아파트 월패드에 예비 전원장치가 설치되지 않은 것은 하자로 판단된다. 하자가 아니라는 전제에서 선 원고의 주위적 청구는 이유 없다.
① 주택에 딸린 지능형 홈네트워크 설비는 주택법상 부대시설로서[주택법 제2조 제13호 (나)목, 건축법 제2조 제1항 제4호], 사업주체는 법령에서 정한 설치기준에 따라 주택건설사업을 시행하여야 한다(주택법 제35조 제3항), 주택법의 위임을 받은 주택건설기준 등에 관한 규정 (대통령령)은 지능형 홈네트워크 설비를 ‘주택의 성능과 주거의 질 향상을 위하여 세대 또는 주택단지 내 지능형 정보통신 및 가전기기 등의 상호 연계를 통하여 통합된 주거서비스를 제공하는 설비’라고 정의한다(제32조의2). 이 사건 아파트에 설치된 월패드는 세대 내 조명스위치 기능, 난방제어 기능, 가스감지 및 가스밸브 제어 기능, 도어카메라 및 방범감지 기능, 디지털 도어락 기능, 주방용 TV폰 및 욕실폰의 제어기능을 갖고 있는바, 이는 정보통신 및 가전기기 등의 상호 연계를 통해 통합된 주거서비스를 제공하려는 설비로서 ‘지능형 홈네트워크 설비’에 해당한다. 원고가 월패드 설치를 진행한 이상 그 설비는 관계법령에서 정한 설치 및 기술기준에 적합하여야 한다.
② 주택건설기준 등에 관한 규정 제32조의2는 지능형 홈네트워크 설비의 구체적인 기준을 국토교통부장관, 산업통상자원부장관, 과학기술정보통신부장관이 협의하여 공동으로 고시하는 ‘지능형 홈네트워크 설비 설치 및 기술기준’에서 정하도록 하였다. 위 고시는 ‘예비전원장치’란 전원공급이 중단될 경우 무정전 전원장치 또는 발전기 등에 의한 비상전원을 공급하는 홈네트워크 설비 등을 보호하기 위한 장치를 말한다고 정의하고(제3조 제6호), 홈네트워크 장비 중 하나인 월패드에는 정전시 예비전원이 공급될 수 있도록 하여야 한다고 규정한다[제4조 제1항 제2호 (나)목, 제11조 제1항]. 위 고시는 위임법령과 결합하여 대외적으로 구속력 있는 법규명령으로서 효력을 갖는다(대법원 1999. 7. 23. 선고 97누6261 판결 참조, 대버원 2003. 9. 26. 선고 2003두2274판결 등 참조). 이 사건 아파트에 설치된 월패드에 예비전원장치가 설치되지 않은
사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로 이는 건축 관련 법령에서 정한 기준을 충족하지 못한 하자에 해당한다. 원고는 준공도면에 따라 시공하였으므로 하자가 아니라고 주장하나, 법령에서 정한 기준은 지능형 홈네트워크 설비인 월패드가 통상 갖추어야 할 최소한의 사항을 정한 것이므로 이를 반영하지 못한 것은 설계상의 하자에 해당한다(대법원 2014. 11. 13. 선고 2012 다9676 판결 등 참조). 준공도면을 따랐다는 이유만으로 하자가 아니라고 볼 수 없다.
③ 이 사건 아파트 분양광고에는 ‘원격제어 홈네트워크 시스템’을 갖춘다는 취지가 포함되어 있다 (을 제2호증). 이는 위 ①항에서 본 정의규정에 따라 법령에서 말하는 지능형 홈네트워크 설비에 해당한다. 일반적으로 분양광고의 내용이 청약의 유인에 불과하다 할지라도, 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자는 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것
이므로, 계약 시에 이의를 유보하였다는 등의 사정이 없는 한, 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 참조). 원고가 제출하는 증거만으로는 원고와 이 사건 아파트 수분양자 사이에 분양광고와 달리 게약하였다는 사정을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 지능형 홈네트워크 설비의 완비는 계약 내용에 포함된다고 할 것이고, 그 중 월패드에 예비전원장치를 설치하지 않은 것은 불완전 이행으로 계약상 하자에 해당한다.

~~~~~ 생략 ~~~~~