공동주택 컨설팅 사례집

공동주택 컨설팅 사례집

• 발행 : 2021. 6.
• 형식 : pdf 126 page
• 제작 : 부산광역시 금정구
• 자료 다운로드 : 공동주택 컨설팅 사례집

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• 주요 내용

부산 금정구의 구민 10명 중 6, 7명은 공동주택의 울타리 안에서 거주하고 계십니다. 공동주택은 건축, 전기, 설비 등 다양한 분야가 복합된 시설물로서 관리 범위가 방대해 입주자대표회의 및 관리주체의 적절한 관리에 어려움이 따르고, 공동체 내 소통의 부재와 인식의 차이로 갈등과 분쟁이 발생하기도 합니다.
이에 금정구는 공동체 회복을 통한 공동주택의 체계적 관리의 중요성을 깨닫고, 2018년 8월 부산시 최초로 ‘공동주택관리지원팀’을 신설하여 관리비 절감과 투명하고 건전한 관리를 위한 금정구만의 차별화된 지원서비스를 제공하여 주거환경 개선과 공동체 활성화 등 주거 만족도를 높였습니다.
또, 구민의 삶의 질 향상과 밀접한 관련이 있는 공동주택의 효율적 관리를 위해 주택관리사, 회계사, 변호사, 건축사, 기술사 등 민간 전문가로 ‘공동주택 관리지원단’을 구성하여 2019년 부터 「찾아가는 현장! 맞춤형 컨설팅」을 운영해 오고 있습니다.
관리지원단은 컨설팅을 신청한 단지에 직접 찾아가 주민들과 함께 현장을 둘러보고 ▲ 공동 주택 회계·관리 ▲ 장기수선계획 검토·조정 ▲ 시설물 수선공사의 적정 시기 및 방법·범위 등 공동주택 여건에 맞는 관리 방법을 제안해 드립니다. 지난 2년 6개월 동안 ‘맞춤형 컨설팅’으로 불필요한 비용은 줄이고 꼭 필요한 사업은 단지 여건에 맞게 진행될 수 있도록 한 결과, 효율적 관리방법 제안과 공사에 따른 사전 갈등을 예방하는 등으로 공동주택의 가치 향상과 관리비 절감에 효과적이었다는 긍정적 평가를 받았습니다. (‘금정구 공동주택 지원사업 설문조사’ 주민만족도 1위)
이에 따라 그동안 실시하였던 컨설팅 중 대표 사례인 『회계·관리, 장기수선계획, 도장· 방수, 승강기, CCTV 등 10개 분야』를 알기 쉽게 질의응답 형식으로 정리한 <공동주택 컨설팅 사례집>을 제작하였습니다.
“컨설팅 사례집”은 ‘아파트 관리비 절감 가이드북’ 에 이어 세 번째 발간한 공동주택 관리 길잡이 책자입니다. 이 책에 담겨 있는 내용을 많은 주민들이 공유하고, 입주자대표회의와 공동주택 관리주체가 합리적인 의사결정을 위한 기초자료로 활용해 투명하고 효율적인 운영에 도움이 되기를 기대합니다.
금정구는 앞으로도 맞춤형 현장 행정으로 주민들이 서로 화합하고 소통하면서 행복한 삶을 누릴 수 있도록 양질의 행정 서비스를 제공하고 건전한 공동주택 관리 문화 정착에 최선을 다하겠습니다.

 

입주 초부터 적립된 주차충당금의 회계처리 방법

A아파트는 입주 초부터 현재까지 주차수입을 ‘잡수입’으로 통합 관리하지 않고 ‘주차충당금’으로 별도 관리해오고 있습니다. 이번에 지하주차장 바닥공사를 앞두고 주차충당금을 공사비로 사용할 수 있는 방안과 올바른 회계처리 방법에 대해 컨설팅을 신청하였습니다.

공동주택관리지원단의 현장 점검결과, A아파트의 현행 「관리규약」에 따르면 주차충당금은 관리비에서 차감하거나 예비비로 적립하도록 되어 있어 지하주차장 바닥공사비로는 사용이 불가했습니다. 하지만 2013년 8월 개정 전 「관리규약」에 따르면 주차충당금 중 일부를 장기수선충당금으로 적립할 수 있어 공사비로 사용 가능한 방법이 있음을 확인하였습니다.

공동주택관리지원단은 컨설팅을 통해 A아파트 주차충당금의 연도별 적립현황을 분석한 후, 2013년 8월 「관리규약」 개정 전·후를 구분하여 주차충당금 중 지하주차장 바닥공사비로 사용할 수 있는 최대 금액을 제안하였고, 업무처리 절차와 회계처리 방법을 지원하였습니다.

 

주차수입을 ‘주차충당금’으로 별도 관리하면 안되나요?

예전에는 주차장사용료, 승강기사용료 등을 ‘주차충당금’, ‘승강기충당금’ 등으로 별도 관리하는 아파트들이 많았습니다. 하지만 주차장사용료, 승강기사용료 등은 관리비와는 별도로 부수적으로 발생하는 ‘관리외수익’이기 때문에 잡수입으로 통합 관리해야 하며 2017년 1월부터 시행된 「공동주택 회계처리기준」에 그 기준이 명시되어 있습니다.
따라서, 주차수입을 ‘주차충당금’으로 별도 관리하는 것은 「공동주택 회계처리기준」에 위배되므로, A아파트의 입주 초부터 적립된 ‘주차충당금’ 전액은 ‘잡수입’으로 전환해서 통합 관리하는 것이 맞습니다.

 

‘주차충당금’을 ‘잡수입’으로 전환 후 집행방법은?

「공동주택관리법」에 따르면 잡수입의 집행 및 회계처리 절차는 아파트의 자체 「관리규약」으로 정하도록 되어 있습니다. 「관리규약」은 입주민들이 자율적으로 정한 자치규약이지만, 아파트마다 제각각이 되지 않도록 시·도별로 표준안이 정해져 있습니다. 금정구 내 아파트의 「관리규약」은 「부산광역시 공동주택 관리규약 준칙」(이하 ‘관리규약 준칙’)을 표준으로 작성되었으므로 여기서는 「관리규약 준칙」을 기준하여 잡수입 집행방법을 살펴보겠습니다.

 

‘주차충당금’을 주차장 공사비로 사용하면 안되나요?

지하주차장 바닥공사는 장기수선계획에 포함된 수선항목이기 때문에 장기수선충당금으로만 집행이 가능합니다. 따라서 ‘주차충당금’을 지하주차장 바닥공사비로 사용하려면 ‘주차충당금’을 장기수선충당금으로 적립할 수 있어야 가능합니다.

 

A아파트 「관리규약」 개정 전·후 비교

A아파트는 2013년 8월에 「관리규약」을 개정하여 잡수입의 집행방법을 변경하였습니다. 개정 전 「관리규약」에는 잡수입을 기여 주체별로 구분 없이 잡수입의 2% 이내는 예비비로 적립 가능하고, 그 나머지는 장기수선충당금으로 적립하도록 되어 있습니다. 개정 후 「관리규약」에는 잡수입을 기여 주체별로 구분하도록 변경되어 입주자·사용자 공동기여분에 해당하는 주차수입은 관리비에서 차감하거나 예비비로 적립해야 합니다.

 

현행 「관리규약」으로 ‘주차충당금’을 처분한다면

A아파트의 주차충당금은 현재 2억원이 적립되어 있습니다. 현행 「관리규약」에 따라 주차충당금을 집행할 경우 아래 3가지 방법을 생각해 볼 수 있습니다.
▶ 1안) 2억 전부를 관리비에서 차감해주는 방법
▶ 2안) 2억 전부를 예비비로 적립하는 방법
▶ 3안) 2억 중 일부는 관리비에서 차감해주고, 나머지는 예비비로 적립하는 방법
하지만 주차충당금을 위와 같은 방법으로 집행하게 되면 지하주차장 바닥공사비로는 사용할 수 없게 됩니다.

그래서 주차충당금을 지하주차장 바닥공사비로 사용할 수 있도록 A아파트의 「관리규약」을 2013년 8월 개정 전·후로 구분하여 주차충당금 집행방법을 살펴보겠습니다.

주차충당금 2억원 중
▶ 2013년 7월까지 적립된 주차충당금 1억3천만원은 당시 「관리규약」에 따라 잡수입으로 전환한 후에 2% 이내는 예비비(최대 2백6십만원까지)로 그 나머지는 장기수선충당금(최대 1억3천만원까지)으로 각각 적립할 수 있습니다.
▶ 2013년 8월부터 현재까지 적립된 주차충당금 7천만원은 현행 「관리규약」에 따라 잡수입으로 전환한 후에

1안) 전액 관리비에서 차감해주거나

2안) 전액 예비비로 적립하거나
3안) 관리비에서 일부 차감해주고, 나머지는 예비비로 적립할 수 있습니다.
이렇게 처분하면 주차충당금 2억원 중 최대 1억3천만원을 장기수선충당금으로 적립할 수 있어 지하주차장 바닥공사비로 사용할 수 있게 됩니다

 

주차충당금, 「관리규약」에 따라 집행하세요

주차수입은 발생 당시에 잡수입으로 전환하여 「관리규약」에 따라 집행했어야 합니다. A아파트는 주차수입을 과거에 바로 잡지 못하고 관행적으로 주차충당금으로 적립해 오고 있었으나, 이번 입주자대표회의에서 그동안의 관행을 바로 잡으려고 노력하는 모습은 고무적인 사례입니다.
제안해 드린 내용을 참고하여 아파트 여건에 맞는 방법을 충분히 검토한 뒤 입주민의 의견을 수렴한 후에 ‘주차충당금’ 집행방법을 결정하기 바랍니다. 「관리규약」을 개정할 때 아래 예시와 같이 부칙을 추가하여 기 적립된 주차충당금의 처분방법을 명시하는 것도 좋은 방법입니다.