공동주택 보수공사 길라잡이

공동주택 보수공사 길라잡이

• 발행 : 2021. 6.
• 형식 : pdf 120 page
• 제작 : 경기도 도시주택실
• 자료 다운로드 : 공동주택 보수공사 길라잡이(책자발간본)

★공동주택 보수공사 길라잡이(책자발간본)★.pdf

6.09MB

 

반응형

 

• 주요 내용

경기도 공동주택 기술자문단

공동주택은 사용연수가 경과되면서 지하주차장 바닥도장 깨짐, 옥상누수, 외벽 도장의 벗겨짐 등 시설이 노후화되어 입주자대표회의 등 공동주택 관리주체에서는 장기수선계획을 수립하고 보수공사를 시행한다. 경기도는 공동주택에서 공용시설 보수공사를 진행할 때 공사 투명성 확보 및 공사품질 향상을 위하여 민간전문가로 구성된 「경기도 공동주택 기술자문단」제도를 운영하여 보수공사 계획단계에서는 공사방법 등 기술자문을 그리고 입찰 등 공사 준비를 위한 설계도서, 시방서, 약식도면 작성제공 및 시공 시에는 공사품질 확보를 위한 공사자문 등 보수공사 전체 과정에 대한 단계별 무료 기술자문 서비스를 제공하고 있다.

건축시공, 건축구조, 토목시공, 조경관리, 전기통신, 소방, 기계설비, 승강기, 교통의 9개 분야 100명의 민간 전문가로 구성되어 공동주택 보수공사 현장 방문을 통해 단지여건에 맞는 맞춤형 컨설팅을 제공하고 있다.

 

설계도서 지원
공동주택 보수공사 시 공사비의 투명성 확보, 공사품질 향상을 위해 설계도서를 지원하고 있으며, 수준 높은 전문성과 기술인력을 활용하고자 경기주택도시공사와 협업하고 있다. 설계도서 지원 제도는 보수공사에 대한 공법, 시기 등에 대한 기술자문 결과와 건설공사 표준품셈, 표준시장단가, 토지주택도시공사 일위대가 등을 반영한 공사비를 산정하여 해당 공동주택 단지에 적합한 내역서, 시방서, 약식도면 등의 설계도서를 제공하는 제도로 주로 공사 발주 등 공사준비 단계에서 활용되고 있다.

 

공사자문
공동주택 보수공사 시 전기, 통신 등 일부 공종을 제외하고 공사감리가 법적 의무사항이 아니다 보니 공사품질이 시공자에 의해 결정되고 있는 실정으로 경기도에서는 기술자문단을 활용하여 민간전문가의 현장방문 공사자문을 통해 공사 품질을 확보하고 있다.
1) 공사 전
주로 착공 시 준비사항이나 공사 시행 전 검토해야 할 사항들을 확인하고, 계약내용 및 내역서 검토, 자재반입 및 관리, 설계도서 작성 상태, 착공계 접수 시 확인사항 등을 확인하고 개선이나 관리방안 마련에 주안점을 두고 자문한다.
2) 공사 중
공사의 정상적인 진행을 위해 준공일까지 효율적으로 관리해야 하는 공정, 인력, 품질 등의 항목을 검토하고, 현 공정에서 향후 하자 예방을 위한 방법, 시방서 및 설계도서 준수 여부, 검측 방법, 공정 및 인력관리 등에 주안점을 두고 자문하고 있다.
3) 공사 후
공사 마무리 및 준공 이후 유지관리에 중점을 두고 자문하며, 준공 검수 방법, 유지관리 계획 수립, 하자보수 및 하자보수보험증권 처리, 공사비 정산 등의 항목에 주안점을 두고 자문하고 있다.

 

장기수선계획

2020년 기준 경기도 내 공동주택은 약 6,800단지, 313만 세대이며, 경기도민 10명 중 7명은 공동주택에 거주하고 있다. 그리고 2020년 기준 도내 경과연수가 10년이 경과한 공동주택은 5,409단지, 192만 세대이며, 도내 공동주택 보수공사 규모는 1,768건, 약 2,100억원으로 전국 최대 규모이다.
일반적인 철근 콘크리트 구조물로 된 공동주택은 100년 이상 유지 및 거주가 가능하다. 그러나 구조물 외의 시설물이나 설비 등은 내구연한이 상대적으로 짧아 지속적인 유지 보수가 필요하다. 유지보수의 방법으로는 리모델링, 장기수선계획에 따른 보수공사 등의 방법이 있다. 리모델링을 통한 방법은 공사 기간 동안 거주가 불가능하고, 그 비용을 일시에 부담한다는 점에서 문제가 있다.
따라서 비용이 저렴하고, 교체나 보수기간동안 거주가 가능하다는 점, 그 비용을 입주 초기부터 소액을 나누어 부담한다는 장점이 있어 장기수선제도가 도입 및 활용되게 되었다.

 

전국 장기수선공사 현황
2018년 현황에서 주요 공종을 보면, 도장공사 514건 1,453억원, 옥상 방수공사 480건 445억원, 지하주차장 바닥 방수공사 111건 196억원, 아스팔트 싱글 보수공사 42건 33억원, 아스콘 포장공사 146건 130억원, 승강기 보수공사 678건 332억원 규모인 것으로 조사 되었다.
2019년에는 도장공사 677건 1,997억원, 옥상 방수공사 543건 501억원, 지하주차장 바닥 방수공사 102건 160억원, 아스팔트 싱글 보수공사 72건 66억원, 아스콘 포장공사 142건 159억원, 승강기 보수공사 786건 310억원 규모인 것으로 조사되었다.
2020년에는 도장공사 1,194건 3,565억원, 옥상 방수공사 686건 685억원, 지하주차장 바닥 방수공사 150건 329억원, 아스팔트 싱글 보수공사 104건 104억원, 아스콘 포장공사 184건 176억원, 승강기 보수공사 827건 386억원 규모인 것으로 조사되었다.
2020년에는 2018년 대비 4,222억원에서 7,173억원으로 69% 상승한 것으로 나타났으며 이는 전국적으로 아파트 노후화에 따라 장기수선공사의 발생빈도가 높아지고 있는 것으로 추정할 수 있다.

 

경기도 내 장기수선공사 현황

2018년에서 주요 공종을 보면, 도장공사 127건 402억원, 옥상 방수공사 125건 129억원, 지하주차장 바닥 방수공사 29건 40억원, 아스팔트 싱글 보수공사 18건 15억원, 아스콘 포장공사 42건 41억원, 승강기 보수공사 123건 35억원 규모인 것으로 조사되었다.
2019년에는 도장공사 179건 487억원, 옥상 방수공사 151건 141억원, 지하주차장 바닥 방수공사 30건 46억원, 아스팔트 싱글 보수공사 27건 21억원, 아스콘 포장공사 37건 45억원, 승강기 보수공사 167건 42억원 규모인 것으로 조사되었다.
2020년에는 도장공사 327건 1,031억원, 옥상 방수공사 201건 183억원, 지하주차장 바닥 방수공사 47건 81억원, 아스팔트 싱글 보수공사 41건 41억원, 아스콘 포장공사 58건 69억원, 승강기 보수공사 200건 59억원 규모인 것으로 조사되었다.
2020년에는 2018년 대비 1,334억원에서 2,109억원으로 58% 상승하였으며 이는 경기 도내 아파트 노후화에 따라 장기수선공사의 발생빈도가 높아지고 있는 것으로 조사되었다. 장기수선공사가 많아지면서 아파트 관리사무소의 전문성과 청렴성에 대한 사회적 요구는 많아지고 있으나 현실은 그 요구를 수용하지 못하는 실정이다.