2023년도 부동산 각종규제 및 세법 1장 정리

2023년도 부동산 각종규제 및 세법 1장 정리

 

□ 제목 : 2023년도 부동산 각종규제 및 세법 1장 정리

□ 개정 : 23. 1. 1.

□ 형식 : pdf 1 page

□ 출처 : 빈스하임 블로그

【23년1월1일 수정】 부동산 각종규제 및 세법 1장정리 ★☆★ (2022년 세법 개정안 반영)

□ 자료 다운로드 : 2023개정 부동산세법 총정리_23.01.01

2023개정 부동산세법 총정리_23.01.01.pdf

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주요 내용

 

부동산 관련 수많은 세법들을 이렇게 깔끔하게 정리해주신 빈스하임님께 감사드립니다. 여기 오신 모든 분들은 빈스하임님의 블로그에 방문하셔서 부동산 관련 정보들을 접해보시기를 강력 추천 드립니다.

 

규제 대상		주요 변경 내용
취득세 (개정시 23.1.1 부터 소급적용)	1~2주택자 취득세율 변경	2주택자도 1~3%(기존: 조정 8%) → 1~2주택자: 1~3% [ 6억이하: 1%, 6~9억: 2% 단계적 상승(1천만원 당 0.06~0.07% 상승), 9억초과: 3% ] ※ 독립1세대 범위 명확화 → 기혼 분가자녀, 30세이상 분가세대, 중위소득40%이상 30세미만 미혼 분가세대(월70.3만원, 미성년자 제외), 65세이상 직계존속 부양합가
	다주택자/법인 취득세 중과	다주택자 취득세 중과 완화 예정 (국회통과후) ▶ 3주택: 절반인하 (조정: 12% → 6%, 비조정: 8% → 4%), 4주택이상/법인 & 증여(조정지역): 12% → 6% → 일시적2주택자는 1주택으로 신고후 2년내 기존주택 미처분시 가산세포함 추징! → 입주권/분양권(8.12이후 취득분)과 주거용오피스텔도주택수에 포함!(1억미만 제외)
	중과 배제 주택	1) 공시가 1억이하 주택(정비주택 제외), 2) 농어촌주택(토지 660㎡ & 건물 150㎡이내, 공시가 6,500만 이내) 3) 상속주택(5년내) 4) 가정어린이집(3년이상 사용)등
	취득세감면 (임대주택/생애최초)	[임대주택] 공시가 3억(수도권 6억)이하 ▶ 60㎡이하 신축/분양 공동주택 2개월내 취득 등록시 100%감면 (200만원 초과시 85% 감면), 60~85㎡: 50% 감면(20호 이상 등록시) ★ 생애최초주택 (연령.혼인 무관) → 취득세 무조건 감면 : 최대 한도 200만원 (약 4억 정도까지는 100% 감면)
	취득 요건강화	1. 주택거래신고 강화 → 규제지역 주택구입시 금액상관없이(기존 3억이상) 자금조달계획서 의무제출 (적용: 20년 9월) 2. 개발호재인근 토지거래허가구역 지정 → 삼성,대치,잠실,청담,목동,성수,여의도,압구정 : 실입주 구매만 허가되며 임대불가!
종부세	1주택자 부담축소	★1주택자 종부세 공제액 12억 → 공동명의자는 18억! (공동명의자는 홈택스에서 시뮬레이션후 '공동명의1주택특례' 신청이 유리!) ★고령/장기보유자 종부세(100만원 초과) 납부유예: 연봉7천만원 이하, 고령(60세)/장기보유(5년) 1주택자 세액공제율 80%로 상향 → 고령자(20~40%) + 장기보유(20~50%)
	종부세율 부담완화	★ 종부세 공정시정가율 변경: 60%(21년은 95%) → 80% (재산세는 60%에서 45%로 인하), [종부세율 조정] 1~2주택자: 0.5~2.7%, 고가 3주택자(공시가 합산 24억): 2~5%, 다주택자의 세부담 인상 상한을 150%로 통일 (기존 → 2주택자: 200%, 3주택자: 300%) 다주택 보유 법인의 종부세를 6% 중과세율 적용 (예외: 사원용주택 및 기숙사는 비과세)
	종부세 합산/공제 (법인 종부세)	★ [종부세 주택수 제외 특례주택] 1세대 1주택자로 보지만, 과세표준에는 합산과세한 후 12억 공제 1) 일시적2주택 (취득후 2년내 종전주택 양도)       2) 지방 저가주택 (공시가 3억이하, 수도권/광역시 제외, 광역시/세종시 읍면은 지방으로 인정) 3) 상속주택(5년간 주택수 제외)                        4) 소액지분/저가 상속주택 (기한 제한없음): 지분 40%이내, 수도권 6억, 비수도권 3억 ★ [종부세 합산 배제 주택] 임대주택 (18.9.13이후는 비조정지역만!, 6월1일 기준 거주주택에 주민등록상 거주해야 12억 공제) 및 민간건설임대 주택(공시가 9억이하) 주거용 오피스텔은 재산세를 주택으로 고지받으면 종부세 주택수에 포함됨! (계산서 발행 업무용 오피스텔 제외) → 소형오피스텔 매입으로 다주택자 종부세 폭탄주의! 법인 조정지역내 매입 임대주택 종부세 합산과세 (20.6.18 이후 매입, 1주택: 3%, 조정2주택/전국3주택: 6%) 법인 보유주택의 법인당 종부세 기본 공제액(6억)을 폐지하고 세부담 상한 미적용(21년 과세분부터) → 기존 3개법인이 각각 1개씩 보유시 18억 공제했으나 없어짐!
소득세	임대소득세 감면 /공동소유주택	[소형임대사업자 세액감면 25년말까지 연장] 임대주택 1호자: 75%, 2호이상: 50% (4년 단기: 1호 30%/ 2호이상 20%),       1주택 고가주택 기준상향(월세 과세): 9억 → 12억 [공동명의 주택수 가산] 연간임대소득 600만원 이상 또는 기준시가 9억초과의 30% 이상 지분을 가진 공동명의자도 소득세 주택수 가산 (3주택자는 간주임대료) [월세 세액공제 확대] 연봉 5500~7천만원: 15%, 5500만원 미만: 17% (대상주택: 4억미만),          [전월세보증금 대출원리금 상환액 소득공제 한도 확대] 300만원 → 400만원
양도세	1주택자 비과세 (12억 이하 비과세)	[비과세 공제액 변경] 9억에서 12억으로 상향 (21.12.8 이후 거래분부터) ★ 다주택자의 최종 1주택 시점부터 보유.거주기간 재기산제도 폐지 ⇒ 실제 보유.거주기간 계산 (기존: 2021.1.1 이후 양도시 타주택 처분후 1주택이 된날부터 2년 재기산) 조정지역내 모든 주택은 2년이상 의무거주해야 비과세 (2017. 8.2이후 취득시 해당), 이전 취득 무주택자의 계약분과 조정지역 지정 전 취득분은 해당무 [장특공 차등화] 거주요건에 따른 차등화 → 1주택자도 2년이상 실거주해야 장특공 최대 80% 혜택 (2년 거주요건 비만족시 최대 30%만 가능) 고가주택(실거래가 12억초과)은 '거주기간'에 따라 장특공 차등화 ☞ 3년차(보유: 12%+거주: 12%) 부터 연 8% 공제율을 "보유기간: 연4% + 거주기간: 연4%" 구분 합산
	일시적 2주택 비과세	★ 조정지역 일시적2주택 양도세 비과세 요건완화: 1년 ⇒ 2년 이내 종전주택 양도 & 전입의무 폐지 (둘 중 하나가 비조정지역일 경우: 3년 이내) ※ 종전주택이 있는 경우에는 신규주택 취득시점 기준, 종전주택이 없이 둘 다 분양권인 경우 먼저 주택으로 전환되는 주택의 취득시점 기준으로 중복보유기간 산정!
	다주택자/법인 양도세중과	★ 다주택자의 양도세중과(+20~30%) 한시적 배제 (조정지역주택 매도시) ⇒ 2022년5월10일 ~ 2024년5월9일(1년 추가연장) ▶기존: 기본세율(6~45%) + 20%(2주택) or 30%(3주택) 중과, 장특공 배제 ⇒ 개정: 기본세율(6~45%), 장특공 3년이상부터 적용 (장특공 6~30%/매년 2% 증가) ※ 법인이 주택 양도시 기본 법인세율(10~25%)에 20% 추가 법인세! (비사업용토지는 10% 추가하며, 20.6.18 이후 8년 장기임대주택도 추가세율 적용!)
	단기 양도 세율 중과 (개정 예정)	[단기 양도] 2년미만 단기보유주택 및 분양권 양도소득세 중과 완화 ⇒ 1년 미만: 70% → 45%, 2년 미만: 60% → 폐지(일반세율) , (상업용부동산은 50%, 40%) [단기 복수 주택 매도] 동일 과세기간에 2개이상 자산 양도시 비교과세 적용 (합산후 기본세율 적용과 중과요율 각각 적용한 합계 중 큰 금액 신고)
	중과배제주택 (해당주택 매도시 중과배제) * 장특공 유효: 최대30%	장기임대주택(6억이하, 조정지역은 9.13이전분, 단기는 2018년 4월이전분), 상속주택(5년내), 양도세감면주택(조특법 미분양주택으로 주택수 미포함), 어린이집(5년후), 장기사원주택(10년후), 지방 저가주택(기준시가 3억이하, 수도권 읍면지역과 광역시 군지역 포함), 농어촌주택(기준시가 3억이하/한옥4억, 비수도권 읍면지역) 부모합가/결혼합가 2주택자(5년내), 1억이하 소형주택, 취학/근무/요양 목적 2주택자(3억이하/1년이상거주)
	분양권/입주권/이축권	[입주권] 1년미만: 40%, 1년이상: 일반과세 6~45%                     [주택 분양권] 모든지역 1년미만: 45%, 1년이상: 일반세율 (상업용부동산 분양권은 50%, 40%) [주택수 판단] 입주권과 21년 이후 취득 분양권 ⇒ 양도세 비과세 및 중과여부 판단시 주택수에 포함 [조합원 입주권 비과세 특례] 관리처분인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 무주택 또는 1주택자(1주택 취득후 3년내 입주권 양도)로 장특공 최대 30% 적용가능! [이축권(용마루)] 부동산자산과 함께 양도하는 이축권은 '양도소득세'로 과세 (이축권 가액을 별도로 평가하여 구분 신고시에는 기타소득)
	임대주택	★APT 매입임대주택 세제혜택 부활 ⇒ 양도세 중과 배제 & 종부세 합산 배제! (대상: 85㎡이하 비조정지역!, 공시가 수도권 6억/비수도권 3억 이하, 조건: 2호 이상 등록) 장특공 특례혜택(8년: 50%, 10년: 70%), 민간건설임대 장특공 특례헤택 연장: ~24.12.31                      ※2018년말까지 등록 장기임대주택: 양도세 100%감면 임대사업자 거주주택 평생1회 비과세(19.2.12이후), 규제지역 임대주택 2년거주요건 충족해야 비과세 (12.16이후 등록) 임대사업자의 '거주주택 비과세'와 '일시적2주택' 중복 적용 가능! → A/B 임대주택 보유자가 D신규주택 취득후 C거주주택 매도시 비과세 적용가능! [양도세] 조정지역 장기임대주택 보유자의 거주주택은 비과세 및 12억초과분 중과배제(21.2.17 개정). 다주택자는 임대주택도 주택수에 포함 중과 및 장특공배제 ★ 자진말소(의무기간 1/2 임대후) → 양도세중과배제(말소후 1년내 매도시, 자동말소는 양도시기 무관), 거주주택 양도세비과세(말소후 5년내 양도시), 종부세 합산(말소후) ★ 상생임대주택 (본인이 계약한 임차인과 5%이내 인상 계약) 혜택 확대 ⇒ 1세대 1주택 양도세 비과세/장특공 2년 거주요건 면제 (최종1주택이면 양도세 비과세) : 고가주택 다주택자도 해당주택 양도시 1주택이면 가능, 21.12.20일 임대분 부터 적용하며 24.12.31 이내 연장 계약해야! (계약갱신청구권 및 등록임대주택도 가능!) ★ 공공매입임대 건설사업자에게 토지 양도시 세금 감면: 개인은 양도세 10% 감면, 법인은 20% 추가과세 배제 (2024.12.31까지 연장)
	상가주택	[상가주택] 22년이후 매도시 실거래가 12억이상이면 주택과 상가면적을 분리해서 양도세 산정 (12억이내는 기존과 같이 주택면적이 크면 1주택 비과세)
재개발 / 재건축	재건축 기준	[진행과정] 구역지정 → 추진위 설립 → 조합설립승인 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 일반분양 평가기준 완화 ▶ 구조안정성: 30% + 주거환경: 30% + 설비노후도: 30% + 비용편익: 10% ⇒ 45점 이하는 무조건 허용, 45~55점은 지자체 요청시에만 적정성검사!
	입주권	(투과지역) 재개발은 관리처분인가 이후, 재건축은 조합설립 이후 소유권이전 등기시까지 전매금지 ⇒ 2018.1.23 이전 '사업시행인가' 신청한 단지는 제외! (조정/비조정은 가능) ※ 조합원 지위 양도 예외사항 ⇒ 10년 보유 및 5년 거주한 1주택 조합원, 착공후 3년내 준공안된 현장, 세대원 질병치료/취학/결혼 이전, 상속 취득주택 이전, 해외 이주
	초과이익 환수제 (재초환)	재건축 조합원이익 수익금 환수 기준을 기존 3천만원에서 1억으로 상향! → 2018.1.1 이전 '관리처분인가' 신청 단지는 제외!
	무허가주택 (뚜껑)	일정시점 기준 항공사진에 포함된 물건에 한해 인정되며, 청약시 주택수에 포함 안되나, 양도세 계산시 주택수에 포함됨 (다른 주택있으면 중과됨)
청약 / 대출	청약 자격 및 추첨방식	[청약가점제] 비규제 → 85㎡ 이하: 40%가점+60%추첨, 85㎡ 초과: 100%추첨 투과&수도권공공 기존> 85㎡이하: 0%(100%가점제), 85㎡초과: 추첨 50% ⇒ 23년4월 변경> 60㎡이하: 추첨 60%, 60~85㎡: 30%, 85㎡ 초과: 20%(투과) / 50%(조정) ★ 무순위 청약 거주요건 폐지 → 무주택자면 누구나 가능! ▶[추첨] 투과/수도권/광역시 → 75%: 무주택자, 25%: 무주택+1주택 처분서약자 ▶청약점수(84점 만점) = 부양가족 35점 + 무주택기간 32점 + 저축기간 17점, [국민주택 자격] 통장가입 2년 & 24회 무연체납입, 신청지역 1년(투과: 2년)이상 거주, 5년내 무주택 & 당첨 이력무 세대주 [민영주택 자격] 통장가입 1년(투과:2년) & 기준금액이상 납입, 5년내 당첨이력무 세대주, ★ 신혼특공 소득기준완화(생최) → 분양가 6억이상: 월평균소득 130%(맞 140%) 생애최초 특공확대 → 국민: 25%, 민영: 공공15%/민간 7%, 소득기준 완화: 민영주택은 월평균소득 130%이하(국민주택은 100% 유지)
	분양권	★ 분양가상한제 거주의무 완화 : 최초 즉시 입주가 아닌, 양도/상속/증여 이전까지 실거주 기간 준수 → 공공택지: 5년(~80%)/3년(~100%), 민영택지: 3년(~80%)/2년(~100%) 규제지역 분양권은 소유권 등기시까지 전매금지 (2020년 8월1일부터는 수도권과 지방광역시도 분양권 등기시까지 전매금지) 분양가상한제 주택 분양권 전매제한(당첨일기준) → 5년(시세100%)/8년(시세80~100%)/10년(80%미만), ● 분양권 주택수 포함 ⇒ 청약: 2018.12.11 이후, 취득세: 20.8.12 이후, 양도세: 21.1.1 이후 ※ 미분양분 분양권 → 청약: 미포함, 취득/양도: 포함 (미계약분: 모두 포함)
	무주택 간주 주택 (청약/대출시 주택수판정)	1. 오피스텔/아파텔                                                                                          2. 상속주택 공유지분 (부적격 통보 받은날부터 3개월 이내 지분을 처분경우) 3. 수도권 제외 지방 면 단위 행정구역의 단독주택에 거주후 이주한 경우 (20년된 단독주택, 85㎡이하 단독주택, 직계존속/배우자로부터 상속받은 단독주택) 4. 개인주택사업자의 분양목적 건설주택 (부적격 통보일부터 3개월내 처분경우)          5. 세무서 신고 개인사업자의 근로자 숙소용 건설 주택 6. 20㎡ 이하의 초소형주택 또는 분양권 1호 소유세대 (국민주택 청약시에는 주택인정)  7. 60세 이상의 직계존속(배우자 직계포함)의 주택 또는 분양권 8. 낡은 폐가 또는 멸실 주택(부적격 통보 3개월 이내 공부 정리한 경우), 무허가 건물     9. 도시외 지역 무허가건물(2층이하 & 200㎡미만, 건축당시 적법 건축물) 10. 민영주택 청약시 무주택요건 → 소형.저가주택 1호 소유세대 [60㎡이하+8천만원이하(수도권1.3억)] 11. 미분양주택을 선착순 등으로 공급받은 분양권 (이 분양권 매수자는 제외하며, 자격 박탈로 인해 재공급 받은 미계약분은 주택수 포함됨)
	주택담보대출	★ [LTV 완화] 무주택/1주택자(기존주택 처분조건) ▶ 가격무관 50% 통일 & 투과지역 시가 15억 초과 주담대 허용! ★ 다주택자도 LTV30% 허용! (DSR 40%는 유지!), 주택 임대/매매사업자의 주담대도 허용! ★ 투과지역 청약당첨자/신규주택 취득자의 기존주택 처분 및 전입 의무 완화 : 6개월 → 2년, 신규주택 전입기한 폐지! [특례 보금자리론] 대상: 무주택자/1주택자/일시적2주택자, 주택가격: 9억이하, 대출한도: 최대 5억, 소득기준: 제한 없음 ★ 생애 최초 구입 LTV 완화: 지역/가격/소득 상관없이 80% 및 한도는 6억으로 확대,                  생활안정자금 목적 주담대 환도 완화: 1억 → 2억 (추가 완화 검토)
	청약 중도금/잔금 대출	[잔금대출] 주택수에 따라 차등적용하며, 규제지역 지정 및 변경전 잔금대출 규제 적용(지정전 LTV, DTI 유지) [중도금대출] 12억(기존:9억)이상 고가주택의 대출금지로 완화, 규제지역 세대당 1건(비규제지역 :2건) 중도금대출 가능! → 규제지역 1건 먼저 받고, 비규제지역 1건 추가는 가능!
	전세자금대출	무주택자: 소득조건 없이 가능, 1주택자: 고가주택 보유자 불가능, 2주택 이상자: 불가능! ★ 전세자금대출후 시세상승으로 고가주택이 되어도 보증연장 허용! 1주택자는 부부합산 소득 1억미만 세대에 대출가능 (기본:7천만, 맞벌이:8500만, 1자녀:8천만, 2자녀:9천만, 3자녀:1억), 1주택자의 HUG 보증한도 2억으로 인하 전세대출 후 2주택자가 되거나 투과지역내 시가3억 초과주택 매입시 전세대출회수 및 대출연장제한 (분양권은 주담대 대출시 주택수에 포함되나, 전세자금대출은 예외) ★ 계약갱신 만료 임차인의 버팀목 전세대출 확대 ⇒ 수도권: 보증금 4.5억, 한도 1.8억 (지방: 보증금2.5억 / 한도 1.2억)
	임차보증금 반환대출	1주택자: 투과지구는 40% / 조정지역은 60% (9억초과 규제지역 주택은 본인 입주조건으로 임차보증금 이내) → 19.12.18이후 취득 15억초과 주택은 전면 불가! 2주택자: 규제지역 대출불가 (단, 기존주택 처분 매매계약서 + 계약영수증 제출시 1세대와 동일)

 

 

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